限地价(+限房价)+竞配建的模式有关无偿移交的税负问题?

2019-06-26 09:13发布

各位老师和达人们好,因各地都出现有多种招拍挂模式,其中涉及到竞配建需无偿移交,而这个配建通常挤占计容建筑面积,对此,心里有诸多税负【土地增值税、增值税、企业所得税】问题的疑问:(一)配建挤占计容面积,...

各位老师和达人们好,因各地都出现有多种招拍挂模式,其中涉及到竞配建需无偿移交,而这个配建通常挤占计容建筑面积,对此,心里有诸多税负【土地增值税、增值税、企业所得税】问题的疑问:

(一)配建挤占计容面积,为宗地红线内配建

①配建的人才房为需无偿移交政府的人才房,作为竞得企业来讲,无偿移交的人才房是否视同销售?【如视同销售,视同销售价采用何种模式计量】移交的人才房是否为商品房?政府指定单位接收后,登记是否属于初始登记?

②无偿移交人才房跟无偿移交保障性住房,在税负计算上是否可以归为同一类?  

③无偿移交的计容的 人才房   与无偿移交的不占计容的公共配建,在税负计算上是否可以归为同一类?

④无偿移交的计容的 人才房 的建造成本是否视同土地取得地价成本,作为增值税销项税可扣减的项目?

(二)如配建不挤占计容面积,为宗地红线内配建、或者是宗地红线外配建

税负计算时是否与(一)一致?

谢谢!   

1条回答
秦菊玲
1楼 · 2019-07-02 17:04.采纳回答

(一)配建挤占计容面积,为宗地红线内配建

①配建的人才房为需无偿移交政府的人才房,作为竞得企业来讲,无偿移交的人才房是否视同销售?【如视同销售,视同销售价采用何种模式计量】移交的人才房是否为商品房?政府指定单位接收后,登记是否属于初始登记?

答:作为竞得企业来讲,无偿移交的人才房需要视同销售,增值税方面,按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔201636)附件1第十四条 “下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

    (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

    (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

    (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。“规定,视同销售,按照附件1第四十四条 “纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

 

    (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

 

    (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

 

    (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

 

    组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

 

    成本利润率由国家税务总局确定。“规定,核定销售额征收增值税。企业所得税方面,移交的人才房,属于商品房,赠送的,比照按照国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发〔200931号第七条 “企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(
)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(
)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;”规定征收企业所得税,人才房建造成本已经包括在整体商品房里面,按照计税成本规定扣除。移交登记不属于初始登记。

②无偿移交人才房跟无偿移交保障性住房,在税负计算上是否可以归为同一类?  

答:无偿移交人才房跟无偿移交保障性住房在税负计算上不能归为同一类。保障性住房有单独政策规定,人才房本质是企业为了取得土地,满足政府转让(出让)土地的一个条件,在税负计算上应当与商品房一致。

③无偿移交的计容的 人才房   与无偿移交的不占计容的公共配建,在税负计算上是否可以归为同一类?

答:无偿移交的计容的 人才房   与无偿移交的不占计容的公共配建,在税负计算上不能归为同一类。人才房本质是企业为了取得土地,满足政府转让(出让)土地的一个条件,在税负计算上应当与商品房一致。无偿移交的不占计容的公共配建,按照公共配套设施费进行处理。

④无偿移交的计容的 人才房 的建造成本是否视同土地取得地价成本,作为增值税销项税可扣减的项目?

答:无偿移交的计容的 人才房 的建造成本,包括分摊的土地成本以及开发成本等建造成本,与其他开发产品一样,其土地价款已经包括在整体房地产开发项目里面,按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔201636)附件2第一条第()项第 10点规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”以及《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140   )第七条规定“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。“可以抵减销售额。

(二)如配建不挤占计容面积,为宗地红线内配建、或者是宗地红线外配建

税负计算时是否与(一)一致?

答:人才房本质是企业为了取得土地,满足政府转让(出让)土地的一个条件,在税负计算上应当与商品房一致。


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